Wer muss beim Auszug renovieren?

 

Der Wohnungsmarkt ist ein umkämpfter Schauplatz. Wer eine Bleibe sucht, muss mittlerweile in den meisten Städten mit vielen anderen Bewerbern konkurrieren. Potenzielle Mieter machen nur allzu oft Zugeständnisse, um die begehrte oder benötigte Wohnung zu bekommen.

 

Häufig werden die Mietobjekte unrenoviert übernommen, wenn das eine Voraussetzung für die Zusage ist. Das böse Erwachen kommt, wenn der Vermieter beim Auszug plötzlich Schönheitsreparaturen verlangt. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig. Allerdings wälzen viele diese Pflicht vertraglich auf ihre Mieter ab. Oftmals mit Erfolg – trotz einer mieterfreundlichen Rechtsprechung in den letzten Jahren.

 

Die erste Frage, die sich vielen Mietern stellt, ist: Welche Aufgaben fallen unter den Begriff „Schönheitsreparaturen“? Müssen Mieter beim Auszug etwa den Boden abschleifen, die rostigen Türgriffe ölen und das Ventil der Heizung austauschen? Nein. So weit muss er nicht gehen. Denn bei Schönheitsreparaturen handelt es sich um die Beseitigung von Gebrauchsspuren, nicht um substanzielle Reparaturen im eigentlichen Sinne. Durch ein dekoratives Arbeiten soll also das Aussehen des Raumes verbessert werden.

 

Nach § 28 Abs. 4 der II. BV umfassen Schönheitsreparaturen „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

 

Vermieter müssen in den Mietvertrag eine eindeutige und wirksame Klausel setzen, die Mieter beim Auszug zum Streichen der Wohnung verpflichtet. Fehlt diese Klausel, müssen Mieter beim Auszug nicht den Pinsel schwingen. Hilfreich ist ein genauer Blick in ältere Mietverträge. Oft enthalten diese Klauseln, die nach heutiger Rechtsprechung ungültig sind. Auch dann entfällt die Pflicht zum Neuanstrich der Wände beim Auszug. Ist die Klausel im Mietvertrag vorhanden, hat Vermieter ein Anrecht auf das Streichen in einer neutralen Farbe. Dabei muss es sich jedoch nicht – selbst wenn die Klausel dies enthält – um die Farbe Weiß handeln. 

 

Die Frage nach Schönheitsreparaturen stellt sich nicht nur beim Auszug. Auch während des Mietverhältnisses gilt es, die Wohnung in Schuss zu halten. In manchen Mietverträgen ist festgeschrieben, dass der Mieter nach Ablauf einer bestimmen Zeitspanne oberflächliche Reparaturen vorzunehmen hat. Die Frist-Setzung des Vermieters war jahrelang Streitpunkt zwischen den Parteien.

 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hier in einem Urteil (Urt. v. 26.09.2007 – VIII ZR 143/06) festgelegt, welche Fristen angemessen sind. Je nach Nutzung der Räume können diese Fristen zeitlich unterschiedlich gestaffelt sein. Diese Vorgaben sind jedoch keine starren Vorgaben, Sie dienen lediglich der Orientierung:

 

Renovierungsarbeiten sind immer vom tatsächlichen Renovierungsbedarf der Mieträume abhängig. Der Vermieter darf nicht einfach Renovierungsarbeiten verlangen, weil eine Frist abgelaufen ist. Die Beurteilung des Bedarfs muss ein objektiver Betrachter feststellen, so urteilte der BGH (Urt. v. 06.04.2005 – VIII ZR 192/04).

 

Viele sind sich unsicher, ob sie eine Wohnung, die sie selber im unrenovierten Zustand übernommen haben, nach dem Auszug streichen müssen. Der BGH hat hier im Sommer 2018 Klarheit geschaffen: Eine Wohnung, die unrenoviert übernommen wurde, muss beim Auszug nicht renoviert übergeben werden, auch wenn das die Klauseln im Mietvertrag verlangen (Urt. v. 22.08.2018 – Az. VIII ZR 277/16).

 

Auch wenn der Nachmieter sich vertraglich verpflichtet hat, Reparaturen vom Vormieter zu übernehmen, kann der Vermieter sich nicht auf diese Abmachung berufen. Denn dies „verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.“, begründete der BGH sein Urteil in einer Pressemitteilung. Mit diesem Urteil stärkt der BGH abermals die Rechte der Mieter. Hat der Vermieter vom Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt, obwohl er hierzu nicht berechtigt war, kann der Mieter die Kosten zurückverlangen.

 

Als Mieter fühlen sich Betroffene oft allein gelassen und dem Vermieter ausgeliefert. Keine Frage, die Rechtslage ist kompliziert. Wer sich unsicher ist, was der Vermieter darf und was nicht, kann sich als erste Anlaufstelle zum Beispiel an den örtlichen Mieterverein wenden. Dieser bietet eine persönliche Rechtsberatung an. Jedoch gibt es nur als Vereinsmitglied eine kostenlose Beratung.

 

Bei Problemen im Mietverhältnis kann sich der Mieter auch direkt an einen Anwalt wenden. Viele Menschen unterschätzen jedoch die Kosten, die so ein Rechtsstreit mit sich bringt.

 

Wer sich vor dem Kostenrisiko schützen möchte, sollte eine Rechtsschutzversicherung abschließen.

 

Durch eine Rechtsschutzversicherung erhält der Mieter die nötige Unterstützung im Rechtsstreit und muss die Kosten nicht selbst zahlen. Die Rechtsschutzversicherung kommt nicht nur für die gesetzlichen Anwaltsgebühren auf, sie zahlt unter anderem auch Gerichtskosten, Zeugengelder und gerichtliche Sachverständigenhonorare. Zudem erstattet die Rechtsschutzversicherung in der Regel auch die Kosten für eine telefonische Rechtsberatung beim Anwalt, um eine erste Einschätzung über die Streitigkeit zu erhalten.

 

Es gibt noch die Möglichkeit einer außergerichtlichen Konfliktlösung, der sogenannten Mediation. Bei einer außergerichtlichen Lösung spart man nicht nur Geld, sondern auch Zeit, denn im Vergleich zu Gerichtsverfahren kann eine Mediation meist schneller abgeschlossen werden.

 

Mittlerweile übernehmen mehr als 90 Prozent der Rechtsschutzversicherer die Kosten für Mediationsverfahren. Sollte der Konflikt nicht durch die Mediation beigelegt, steht den Konfliktparteien weiterhin der Rechtsweg offen, für den der Versicherer zahlt.